國(guó)內(nèi)消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)帶動(dòng)生鮮零售、連鎖餐飲和冷鏈?zhǔn)称返绕髽I(yè)加速擴(kuò)張。CBRE世邦魏理仕5月19日發(fā)布《冷庫(kù)投資與選址策略》報(bào)告預(yù)測(cè)，2021-2025年中國(guó)內(nèi)地高標(biāo)冷庫(kù)需求將維持13.5%的復(fù)合年均增長(zhǎng)，對(duì)應(yīng)需要超過(guò)500萬(wàn)平米的新增高標(biāo)冷庫(kù)。

世邦魏理仕認(rèn)為，當(dāng)前國(guó)內(nèi)冷庫(kù)市場(chǎng)處于早期發(fā)展階段，無(wú)論是從冷庫(kù)的整體供應(yīng)量、還是冷庫(kù)品質(zhì)，都不能滿足市場(chǎng)需求。報(bào)告顯示，目前高標(biāo)冷庫(kù)在冷庫(kù)總體供應(yīng)中的占比不足1/3，在北上廣深、武漢、 成都、西安這七個(gè)重要冷庫(kù)市場(chǎng)中，截至2021年底高標(biāo)冷庫(kù)存量約300萬(wàn)平方米，超過(guò)全國(guó)總存量1/3，整體出租率高于90%。

圖片轉(zhuǎn)自CBRE世邦魏理仕

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨表示：“中國(guó)冷庫(kù)市場(chǎng)長(zhǎng)期呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，高標(biāo)冷庫(kù)更是市場(chǎng)緊俏。世邦魏理仕《2022年中國(guó)區(qū)投資者意向調(diào)查》顯示，在投資者關(guān)注的另類資產(chǎn)中，冷鏈物流排名第二，較2021年投資意向大幅上升12個(gè)百分點(diǎn)。隨著‘十四五’冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃及相關(guān)政策文件的出臺(tái)，冷庫(kù)投資迎來(lái)了發(fā)展良機(jī)。”

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世邦魏理仕中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人孫潔表示：“自2020年疫情暴發(fā)以來(lái)，冷鏈物流的需求得到了井噴式增長(zhǎng)。鑒于冷鏈物流設(shè)施廣闊的成長(zhǎng)空間，冷鏈這一賽道無(wú)論是運(yùn)營(yíng)平臺(tái)或重資產(chǎn)都得到了國(guó)內(nèi)外投資者廣泛的關(guān)注。一線城市冷庫(kù)租賃需求活躍，推動(dòng)了出租率和租金水平的持續(xù)上升。冷鏈配送的核心樞紐或者二級(jí)城市，也逐漸得到了投資人的認(rèn)可。”

2022年，多地暴發(fā)的疫情提升了生鮮電商的使用時(shí)間和活躍用戶。根據(jù)公開(kāi)資料顯示，主要生鮮電商3月起DAU同比及環(huán)比均大幅上漲。同時(shí)，國(guó)內(nèi)部分發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)進(jìn)入消費(fèi)升級(jí)的加速期，對(duì)健康飲食方式和食品質(zhì)量關(guān)注度不斷提升，生鮮食品及冷凍食品的需求將快速增加。

世邦魏理仕根據(jù)中國(guó)主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量、周轉(zhuǎn)率、“十四五”冷鏈發(fā)展規(guī)劃提出的冷鏈滲透率以及冷鏈下游需求的增速，綜合推算出高標(biāo)冷庫(kù)需求在2021-2025年間將維持13.5%的復(fù)合年均增長(zhǎng)，對(duì)應(yīng)需要超過(guò)500萬(wàn)平米的新增高標(biāo)冷庫(kù)。

《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》明確冷鏈物流是中國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和擴(kuò)大內(nèi)需進(jìn)程中的重要基礎(chǔ)設(shè)施，提出到2025年初步形成銜接產(chǎn)地銷(xiāo)地、覆蓋城市鄉(xiāng)村、聯(lián)通國(guó)內(nèi)國(guó)際的冷鏈物流網(wǎng)絡(luò)。世邦魏理仕認(rèn)為，國(guó)內(nèi)冷庫(kù)投資將進(jìn)入重大機(jī)遇期，北、上、廣、深等一線城市及其衛(wèi)星城市是冷庫(kù)投資的優(yōu)先選擇對(duì)象，內(nèi)陸城市中以武漢、成都為代表的核心物流樞紐以及消費(fèi)規(guī)模較大城市，具有較強(qiáng)的增長(zhǎng)潛力，也是冷庫(kù)投資布局的重要對(duì)象。

分類來(lái)看，國(guó)際門(mén)戶市場(chǎng)冷庫(kù)需求旺盛，冷庫(kù)租金和出租率也保持較高水平，具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的增長(zhǎng)空間。建議投資者關(guān)注北上廣深以及周邊城市的冷庫(kù)投資機(jī)會(huì)，新項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)和存量項(xiàng)目升級(jí)改造并重。

全國(guó)性交通樞紐處于冷鏈體系中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)能級(jí)和樞紐能力將繼續(xù)提升。建議投資者關(guān)注樞紐城市內(nèi)熱門(mén)子市場(chǎng)、優(yōu)質(zhì)區(qū)位的冷庫(kù)投資機(jī)會(huì)。

而區(qū)域性經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)消費(fèi)規(guī)模增長(zhǎng)潛力巨大，冷庫(kù)市場(chǎng)將會(huì)得到進(jìn)一步改善，但租金水平和出租率存在一定的波動(dòng)性。建議投資者可聯(lián)合冷鏈?zhǔn)称菲髽I(yè)或進(jìn)口貿(mào)易商共同規(guī)劃和開(kāi)發(fā)冷庫(kù)，綁定租戶未來(lái)三至五年的冷庫(kù)需求。